전세사기 유형과 예방법 총정리 1편

최근 서민들과 사회초년생을 대상으로 한 전세사기 피해 관련 뉴스를 심심치 않게 접할 수 있습니다. 그래서 전세사기 유형과 어떻게 해야 안전한 전세거래를 할 수 있는지 설명하려고 합니다.

 

1. 깡통전세사기와 예방법

깡통전세사기는 갭투자, 또는 갭투기를 통해 집을 구입하고, 임차인이 나갈 때 현금을 보유하지 못한 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우나, 집 값이 떨어져 집값이 전세보증금보다 적어져 집을 처분해도 보증금을 돌려줄 수 없는 경우에 발생하게 됩니다.

2~3년 전만 해도 공중파를 통해서 갭투자를 통해서 집을 몇 십채, 몇 백채를 소유하고 전세를 주는 몇몇 임대인들을 부동산 재테크의 달인이라고 심심치 않게 볼 수 있었는데, 작년부터는 이런 사람들이 잠수를 타거나, 심지어는 스스로 목숨을 끊었다는 뉴스를 보게 되었습니다. 그만큼 갭투자라는 것이 매우 위험한 투자방식이었는데, 그 피해는 고스란히 임차인들에게 돌아가게 된 것입니다. 

 

보통 깡통주택은 돈이 없는 사람이 임차인의 전세보증금을 끼고 집을 매수하면, 적은 돈으로도 손쉽게 집을 살 수 있었습니다. 물론 그 적은 돈도 은행에서 대출을 받는 경우가 많았습니다. 다행히 전 임차인이 나가면서 새로운 전세 임차인을 찾으면 그대로 전세보증금을 전임차인에게 넘기면서 아무 문제 없이 집을 소유할 수 있는데, 새로운 임차인을 못 찾거나 해서 전 임차인이 이사 갈 때, 보증금을 내어 줄 수 없는 상황이 벌어지면 그게 바로 깡통전세사기가 되는 것입니다. 
또는 새로운 임차인을 구했는데, 전세가가 하락하는 바람에 집주인이 온전한 전세 보증금을 전 임차인에게 내어주지 못하는 경우도 깡통전세사기라 할 수 있습니다. 

 

깡통주택은 보증금과 대출금의 총합이 집값의 80% 이상이 되는 집들을 말합니다. 그렇기 때문이 이런 집들을 전세계약할 때는 주의해야 합니다. 가장 좋은 방법은 깡통주택이라면 거래를 하지 않아야 겠습니다.

그렇다면 깡통주택인지 확인하는 방법은 등기부등본을 잘 살펴보면 됩니다. 특히 등기부등본 을구를 잘 확인해 보시면 되는데, 등기부등본 을구에는 소유권 외 권리관계가 적혀 있습니다. 등기부등본 을구에 전세권이 이미 설정된 집인지, 근저당권이 설정되어 있는지 확인해야 합니다. 전세권 설정이 되어 있다면, 전세권 설정 해지를 특약사항에 넣고 계약을 하셔야 하고, 근저당권이 설정되어 있다면, 근저당설정 금액과 선순위 채권액, 그리고 임차보증금의 합계가 주택가격의 80% 이하면 비교적 안전하다고 판단하시고 계약하셔도 되고, 넘는다면 깡통주택사기의 피해자가 될 수도 있으니 조심하셔야 합니다. 

 

 

집을 계약할 때 이런 경우, 공인중개사를 통해서나 제 3자를 통해서 집주인이 부자이고, 유명인이니 믿고 계약하라고 들을 수도 있는데, 이런 경우 불상사가 생기면 사기 피해자가 되는 건 마찬가지이니, 계약을 하지 않으시는 것이 정신건강에 좋습니다.  

전세계약을 할 때 전세보증금 반환을 책임져주는 전세보증금반환보증이라는 상품이 있는데, 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 주택인지 확인하시고 가입하는 것도 안심하고 전세계약을 할 수 있는 방법입니다. 

 

2. 가짜 임대인 사기

3~4년 전에 인천에서 가짜임대인이 한 오피스텔을 자기 소유라고 등기부등본을 위조해서 사기를 친 사건이 있었습니다. 이때 대부분의 피해자가 사회초년생이었는데, 피해액이 24억원이나 되었습니다.

이렇게 가짜임대인이 진짜 임대인처럼 사기 치는 경우뿐만 아니라, 임대인의 위임장을 가지고 대리인인 척하면서 임차인들의 보증금을 가로채는 경우도 있습니다. 이런 경우를 대비해 공인중개사는 계약서를 작성할 때와 잔금을 치르고 이사 들어갈 때, 등기부등본을 확인해 줍니다. 만약 본인이 직접 거래한다면 그들의 말만 믿고 계약하지 마시고 직접 등기부등본을 확인하는 습관을 갖도록 해야 합니다. 

 

어쩔 수 없이 임대인 본인이 아닌 대리인과 계약을 해야 하는 상황이 있을 수 있습니다. 이런 경우에는 임대인의 인감도장이 찍힌 위임장과 함께 인감증명서를 함께 확인해 임대인의 올바른 인감도장이 위임장에 날인이 되었는지 꼭 확인해야 합니다. 그리고 임대인과 직접 전화통화를 하고 전세 계약에 대한 내용을 재확인해야 합니다.

당연히 전세보증금은 임대인 명의의 통장에 지급해야 하는데, 임대인이 대리인에게 전세보증금을 이체해 달라고 요청을 준다면, 전세계약서 특약사항에 임대인 요청으로 대리인 계좌로 전세보증금을 입금한다는 내용이 명시되도록 해야 합니다.

 

3. 신탁회사의 동의 없는 계약 사기

2019년 공인중개사가 월세집을 전셋집으로 속이고 계약해 전세 보증금을 가로채는 중간에서 가로채는 사기입니다.
공인중개사들은 간혹 집주인을 대신에 건물을 관리해 주면서 계약까지 체결하는 대리인 역할들을 하기도 합니다. 이런 경우 세입자에게는 1억원 전세계약을 하고, 집주인에게는 보증금 1000만원에 월세 50만원으로 계약을 했다고 속이는 경우, 차액 9000만원이 발생하는데, 공인중개사가 이 돈을 가지고 잠적하는 하는 사기입니다.  

이런 상황을 방지하기 위해서는 공인중개업자가 정상적으로 등록된 공인중개사인지, 자격증이나 중개업 등록증을 빌린 무자격자인지 확인하셔야 하시는 것이 좋습니다. 국가공간정보포털 열린공간에 들어가시면 부동산 중개업 조회를 하실 수 있습니다.  

 

또한, 공인중개사를 통해 거래를 하시면 부동산 공제증서를 발급받을 수 있습니다. 이는 개업공인중개사를 통해 계약했을 때, 공인중개사로 인한 중개사고 피해에 대한 배상을 받을 수 있는 것입니다. 지난해까지는 1억 한도에서 배상을 받을 수 있었지만, 2023년부터는 2억 원까지 배상한도가 상향되었습니다. 

4. 근저당 및 선순위 임차보증금 허위고지로 인한 사기

임차인 입장에서 전세 계약을 할 때 가장 걱정되는 부분은 나의 전세금을 안전하게 지킬 수 있을까입니다. 그래서 계약하고 싶은 집에 근저당이 높게 잡혀 있다면 경매 등의 상황이 발생할 때 전세 보증금을 제대로 회수하지 못할 수도 있습니다.

 

그래서 전세를 들어가게 되면 당연히 등기부등본 을구에 근저당권이 설정되어 있는지부터 확인하고, 그 외에도 다가구주택으로 들어가신다면 전입세대 확정일자를 열람하시고, 동일건물에 입주한 세입자들의 보증금의 합인 선순위 임차보증금을 확인하셔야 합니다. 만약 경매로 집이 넘어가게 된다면 본인이 몇 순위로 온전한 보증금을 돌려받을 수 있을지 확인하는 작업입니다. 만약 본인이 입주할 때 관할 주소지 읍면동사무소에 가서 전입신고와 확정일자를 받아 놓지 않으신다면, 경매가 발생하게 된 경우, 배당 순위를 확보하지 못하고 보증금을 받지 못할 수도 있으니 꼭 챙기셔야 합니다.  

그래서 다가구주택의 전세 계약을 한다면 특히, 먼저 집주인의 동의를 받아서 등기부등본 상으로 확인할 수 없는 부채 규모(같은 주소지 다가구 세입자들의 전세 보증금합)를 확인하고 특약 사항과 확인설명서에 기입하도록 해야 합니다.

 

또한, 확정일자 열람하는 것이 좋습니다. 확정일자 부여 현황을 확인하기 위해서는 계약 전에 임대인 신분증 사본, 인감증명서, 임대인의 동의서와 함께 관할 주소지 읍면동사무소로 가시면 됩니다. 계약 후에는 본인 신분증과 임대차 계약서를 가지고 전입세대 열람 내역과 확정일자 부여 현황을 뗄 수 있는데, 이 서류를 통해 세입자들의 보증금의 합이 임대인이 이야기한 것과 같은지 재 확인해 볼 수 있겠습니다. 

 

지금까지 전세사기 관련된 몇가지 유형을 살펴보고, 예방법에 대해서 살펴보았습니다. 아직 정리해 드릴 내용이 많은데, 다시 한번 내용 보강해서 추가로 올리도록 하겠습니다.