2023. 3. 10. 16:23ㆍ카테고리 없음
전에 올린 전세사기 유형과 예방법에 이은 두 번째입니다. 정리하면서 보니, 참 다양한 방식으로 사기가 진행되고 있는 것을 다시 한번 확인할 수 있었습니다. 힘드시더라도 함께 살펴보시고 안전한 계약을 하시기를 바라겠습니다.
1. 전세계약 당일 주택담보대출 사기
전세 계약 당일 주택담보대출로 인한 사기도 흔히 발생되는 전세사기 중 하나입니다. 임차인이 집을 알아보던 중 근저당 없이 등기부등본 을구가 깨끗한 집을 알게 되었습니다. 그리고 기쁜 마음에 계약을 하고, 잔금치르고 입주까지 했는데, 갑자기 법원으로부터 퇴거요청 고지서를 받게 됩니다. 알고 보니, 계약일 당일 계약했던 임대인이 소유권을 다른 사람에게 넘겼고, 이 소유권을 획득한 새로운 임대인이 이 집을 담보로 주택담보대출을 받은 것이었습니다. 결국 이 새로운 집주인은 대출을 갚지 못하고 집이 경매에 넘어가게 되어 위와 같은 퇴거요청 고지서를 받게 된 것입니다.
보통 이런 경우 세입자가 대항력이 있어서 괜찮지 않느냐가 반문하실 수도 있습니다. 대항력은 세입자의 권리는 주장할 수 있는 법적인 장치인데요, 이는 전입신고를 하는 날을 기준으로 다음날 0시부터 효력이 발생합니다. 하지만 만약 소유권 이전과 그 집을 담보로 대출을 받게 되면 당일 즉시 효력이 발생을 하게 됩니다. 예를 들면, 세입자가 전입신고를 3월 1일에 했으면, 그 대항력은 3월 2일 0시부터 생기게 되고, 같은 날 3월 1일 소유권이전과 새로운 집주인이 전세대출을 받는다면 3월 1일 근저당권 설정의 효력이 발생하게 되어, 만약 이 집이 경매로 넘어가게 되면 근저당권자가 세입자보다 선순위로 되는 것입니다. 이런 틈을 이용해 전세사기가 발생하게 되는 것입니다.
그래서 이와 같은 경우를 대비해 공인중개사를 통해 계약하는 경우, 계약서 내에 잔금을 치르고 입주하기까지 소유권 변경이나, 근저당 설정 등의 행위를 일절 하지 않게 하고, 이로 인한 계약의 해지는 임대인이 책임지게 하는 특약 사항을 넣습니다. 그리고 전세계약 당일 계약금을 치르기 전에 등기부등본을 보고, 신청사건이 처리 중이라는 내용이 등기부등본 상에 표기가 된다면, 이 내용에 대한 확인을 거치고 계약서 작성 및 계약금을 치러야 안전합니다.
전세권 설정하는 방법도 있습니다. 전세권을 설정하면 등기부등본상에 해당 부동산을 점유하고 사용 수익할 수 있는 권리는 명시됩니다. 하지만 전세권을 설정하기 위해서는 당연히 임대인의 동의가 필요하고 전세권 설정에 대한 비용이 발생할 수 있습니다.
어쨌든 주택담보대출 사기를 피하기 위해서 반드시 전입신고와 확정일자를 받으시면 우선변제요건을 갖추실 수 있으니, 귀찮더라도 전입 당일 바로 주소지 관할 읍면동사문소에 신고하시기를 추천드립니다.
2. 이중계약 사기
전세 계약을 잘하고 이사를 갔는데, 다른 세입자가 살고 있다면 정말 당황스럽겠지요? 그런 경우가 없을 것 같아도 있습니다. 이는 집주인이 이중으로 계약을 하고 시세보다 높은 전세 보증금을 요구하고 받은 뒤 잠적하는 상황입니다.
이 같은 사기를 당하지 않기 위해서는 이사 당일 잔금을 치를 때, 기존 임차인이 나갔는지 확인하고 잔금을 지급하는 것이 가장 확실한 예방법이 되겠습니다. 하지만 현실적으로 집주인들이 새로운 세입자에게 전세 보증금을 받고 전 세입자의 보증금으로 빼 주는 경우가 일반적이기 때문에 이런 경우에는 새로운 세입자의 보증금을 전 세입자에게 직접 이체해야 할 수도 있습니다. 이런 경우에는 계약할 때 특약사항에 정확하게 명시하고 계약을 해야 나중에 발생할 문제를 미리 방지할 수 있습니다.
3. 선순위 근저당, 신탁등기 말소 불이행 사기
임대인이 전세계약 할 때 선순위 근저당이나 신탁등기 등의 말소를 하겠다고 하고, 이 내용은 계약서 특약사항에도 적시했음에도 불구하고 잔금치르고 입주하는 날까지 이를 실행하지 않아 세입자에게 불이익이 가해지는 사기 유형입니다. 당연히 선순위 근저당이나 신탁등기 말소를 집주인이 약속하지 않았다면, 세입자가 전세 계약을 하지 않았겠지요. 이때 잔금 치를 때까지 특약사항을 지키지 않는다면, 전세 계약은 취소할 수 있고, 세입자는 손해배상도 요구할 수 있습니다.
이와 같은 사기를 피하기 위해서는 특약사항에 임대인의 말소의무를 정확하게 기재하고, 말소하지 않았을 경우 이에 대한 배상 책임에 대해서도 함께 적어두면 좋습니다. 그리고 잔금을 치르기 전에 근저당이나 신탁등기 말소에 대한 이행이 제대로 이루어졌는지 등기부등본을 정확하게 확인하고 이체하도록 하면 되겠습니다.
4. 고액체납자인 임대인으로 인한 전세보증금 사기
근저당권이나 선순위 보증금이 없는 경우에도 전세금을 돌려받지 못할 수 있다는 사실을 아시나요? 어떻게 그런 경우가 다 있어라고 의문을 가지실 수 있겠습니다만, 그런 경우가 바로 임대인이 고액 체납자이거나, 건물을 지을 때, 건축자인 임대인이 일을 시킨 사람들에게 임금을 제대로 지불하지 않은 경우에 이와 같은 일이 벌어질 수 있습니다.
실제로 2016년부터 2022년까지 집주인이 국세를 미납하는 바람에 900명 정도의 세입자가 총 335억원 정도의 보증금을 돌려받지 못했다고 합니다.
이런 경우까지 과연 현실적으로 가능할까 의문이 들긴 합니다. 미납 국세 열람제도나, 사회보험 완납증명서 또는 납세 증명서를 확인하면 임대인의 체납상황을 파악할 수 있으니, 이는 임대인의 동의가 있어야 확인 가능하다는 점입니다. 임대인의 체납 상황에 대해 부담 없이 확인할 수 있는 시스템이 마련이 돼야만 이와 같은 방식으로 세입자의 소중한 전세보증금을 떼이는 상황을 방지할 수 있을 텐데 말입니다.
그 외 세입자가 취할 수 있는 방법으로는 전세보증금반환보증에 가입하는 것이 있습니다. 하지만 이를 위해서 전세보증금에 비하면 매우 적은 금액일 수는 있지만, 세입자가 추가로 보증료 부담을 해야 하는 점과 선순위 채권이 주택 가격의 60% 초과하지 않는 집만 전세보증금반환보증을 가입할 수 있다는 단점이 있습니다.
전세보증금반환보증료 계산은 보증금액 x 보증료율 x 전세계약기간 / 365입니다. 이때 보증료율은 연 0.115 ~ 연 0.154% 이내입니다.
5. 전입신고 이후 임대인의 전출신고 사기
세입자가 전입신고를 한 이후 임대인으로부터 연락이 와 대출이 필요해 잠시 전출신고를 요청한다면 어떻게 하시겠습니까? 임대인의 편의를 봐주기 위해, 또는 어려운 임대인이니까 그렇게 해 줘야 할까요? 그렇지 않습니다. 이렇게 임차인이 잠시 전출신고를 한 동안 임대인이 대출을 받는다면 전에 신고한 전입신고가 효력이 없어지고 자연히 세입자는 후순위로 밀려 전세 보증금을 받지 못할 수 있습니다.
또는 마찬가지로 세입자가 전출신고를 해 주는 동안 임대인은 집을 팔아버린다면, 임차인은 당연히 나에게 있을 것이라 생각했던 대항력이 전출신고 즉시 없어지게 되어 이 또한 매우 위험한 상황을 초래할 수밖에 없습니다.
그렇기 때문에 아무리 임대인이 전출신고를 잠시 사정하더라도 절대 응해줘서는 안 되겠습니다.
6. 임대인 세대주 전입신고 사기
이 사건은 최근 발생했던 사기 사례입니다. 임차인이 전세계약을 마치고 전입신고와 확정일자를 받아 1순위 대항력을 갖추었습니다. 그런데 임대인이 연락와 본인이 집주인이니 세대주로 들어가고 임차인을 세대원으로 만든 뒤, 추후 세대원과 세대주 전부 포함 전입신고를 해서 빈집으로 만들고 그 집을 담보로 대출을 받은 사기건입니다.
역시 이런 사기를 당하지 않기 위해서는 임대인이라 하더라도 세대주로 들여서는 안 될 것입니다.
7. 전세 보증금을 빼 주지 않을 때 대응방법
만약 계약기간이 종료되고 이사를 가야 하는데 보증금을 돌려주지 않으면 어떻게 해야 할까요? 먼저 내용증명을 보내고, 임차권등기명령을 신청합니다.
임차권등기명령은 내가 이사는 가야 하는데, 보증금을 받지 못한 경우 임차인이 점유하지 않은 상태에서도 나의 대항력을 유지할 수 있습니다. 즉, 임차권에 대한 관리와 보증금에 대한 권리를 등기부등본 을구에 주택임차권을 설정해 놓음으로써 나의 권리를 보호해 놓는 것입니다. 그전에 내용증명을 보내고, 법적 공방을 위한 최초의 증거자료로 활용할 수 있도록 준비해 놓아야 합니다.
그리고 전세금반환소송을 들어가기 전에 지급명령을 신청을 해 보도록 합니다. 지급명령신청을 하면 전세금 반환 소송을 하는 것보다, 짧은 기간 안에 지급 결정 확인을 받아 손쉽게 보증금을 받을 수도 있습니다.
지금까지 전세사기유형과 예방법에 대해서 간단히 정리해 보았습니다. 기본적으로 전세사기에 대해서 예방을 하기 위해서는 전세계약 하기에 앞서 등기부등본 확인과 임대인 신분을 정확히 확인하고, 정확한 임대인이나 대리인을 통해 계약서 날인까지 이루어 진다면 전세사기의 많은 부분을 예방할 수 있습니다.
만약 공인중개사를 통해서 계약을 하신다면, 확인 설명의 의무를 가진 개업공인중개사에 책임이 크게 인정되지만, 임차인도 확인의 의무를 소홀히 했음이 인정되어 어느 정도 책임을 떠안는 판례도 있어 임차인 스스로가 사기 피해를 입지 않기 위해 최대한 노력해야 합니다.
물론, 최근 증가하고 있는 전세사기 피해에 대해 국토교통부는 지난 2023년 2월 2일 전세사기 예방 및 피해 지원방안으로 공인중개사가 임대인의 신용정보 확인과 임차인에게 전세사기 위험에 대해 상세히 설명하도록 책임을 강화한다고 발표했습니다. 그래서 공인중개사는 임차인에게 등기부에 포함되지 않는 확정일자와 계약 시 유의사항, 전세가율, 전세보증상품도 의무적으로 설명해야 됩니다. 이렇게 전세사기로 인한 피해를 줄여나가기 위한 다양한 제도들이 도입되어 나가겠지만, 세입자 여러분들도 위험한 상황이 예상되면 좀 더 천천히 그 상황을 살펴보고 전세 보증금을 안전하게 지키시기를 바랍니다.