제주도 토지 계약시 꼭 알아야 할 것들

모든 부동산 매매를 하면 신경 써야 할 것들이 많지만, 제주도 토지 매매도 계약 전에 알아봐야 할 것들이 많습니다.
지금부터 설명드릴 제주 토지 매매 전에 꼭 확인해봐야 할 내용들을 살펴보시고 후회하지 않는 계약을 하시기 바랍니다. 

건축허가 관련 사항 체크

제주도 토지에 관심이 있으신 분들은 대부분 제주도가 너무 좋아서 노후를 위해, 또는 언제라도 내려와서 살 수 있는 거처를 마련하기 위한 목적과 투자 목적으로 볼 수 있을 것 같아요. 제주까지 와서 농사를 짓고자 내려오고 싶어 하시는 분들은 많지 않을 것이라 생각됩니다. 작은 텃밭 정도면 몰라도요. 

 

그렇기 때문에 토지 매매 계약에 앞서 마음에 드는 땅을 보게 되면 우선 건축행위가 가능한지 그 내용을 확인하는 것이 제일 중요하다고 생각됩니다. 물론 토지주는 건축행위가 가능하다고 말하는 경우가 있기는 하지만, 꼭 그 말이 확실하다고 단정해서는 안 됩니다. 토지주 말만 믿고 계약을 했는데, 알고 보니 건축행위가 안되면 분쟁이 발생할 수밖에 없습니다. 그리고 건축허가가 나지 않는 땅은 그만한 가치를 인정받을 수가 없겠습니다. 

부동산 중개를 하다 보면, 제게 가끔 말도 안 되는 맹지를 가지고 팔아달라고 연락 오는 경우가 종종 있습니다. 이런 분들의 대부분은 제주에 와 보지도 않고서 기획부동산이나 지인의 말만 듣고 투자한 경우가 많습니다. 2000년 전후로 구매하신 분들이 그런 경우가 많았고, 또 가격도 그렇게 싸게 사신 것도 아닌 경우도 많았습니다. 그렇게 구매하신 분들의 많은 분들이 공유지분으로 엮어 있어 더 매매를 성사시키기 까다로운 조건에 있기도 합니다. 공인중개사로 있으며 그런 고객분들을 만나게 되면 너무 안타까울 따름입니다. 

어쨌든 본인이 마음에 드는 땅을 보게 되면 스스로도 확인하는 과정을 거치셔야 되겠습니다. 

제주도는 다른 지역보다 지역적인 특성 때문에 특례법이나 건축 관련된 조례들이 더 까다롭습니다. 그래서 먼저 확인해보셔야 할 것이 토지대장이나 토지이용계획확인원을 떼어보셔야 합니다.

토지대장이나 토지이용계획확인원을 확인하시게 되면, 그 안에 토지에 대한 기본적인 지번과 면적뿐만 아니라, 용도지역과 용도지구에 대한 내용이 있습니다. 여기서 건축행위 관련해서 용도지역과 용도지구의 내용을 잘 살펴봐야 하는데, 만약 용도지구 사항에 경관보전지구와 생태계보전지구로 속해 있다면 등급을 잘 보셔야 합니다. 

경관보전지구, 생태보전지구 1~2등급은 경관이나 생태보전을 위해서 건축행위가 불가능하며, 3~5등급 사이라면 등급에 따른 건축행위가 가능합니다. 

 

또한 지하수보전지구에 속해 있다고 한다면 역시 1~2등급은 건축허가가 불가능하며 3~4등급이라면 건축행위를 할 수 있습니다. 

 

그리고 용도지구에서 건축행위 가능여부에 대한 확인뿐 아니라 용도지구와 용도지역의 내용을 토대로 건축행위를 하게 될 때 내가 지을 수 있게 되는 건축물의 건폐율과 용적률을 알 수 있고, 어떤 용도로 건물을 활용할 수 있는지까지 가늠할 수 있게 됩니다. 당연히 내가 구매하고자 하는 땅에 어느 정도까지 건축행위가 허용되는지, 그 면적 안에서 얼마나 높게 크게 지을 수 있는지 경제성이나 효율성을 따져서 주변 땅과 실거래 가격을 비교해 땅의 가치를 면밀히 파악한다면 좀 더 합리적인 매매계약을 할 수 있을 것입니다. 

도로, 전기, 상하수도 등 기반시설 확인

제주도는 제주특별자치도 도시계획조례에 따라서 하수처리구역 외 지역에서 개인오수처리시설을 설치할 수 없도록 되어 있습니다. 따라서 제주도내 모든 지역에서 건축행위를 하기 위해서는 기본적으로 공공하수도를 연결할 수 있어야만 합니다. 물론 표고 300m 미만, 연면적 300제곱미터 미만의 제1종근린생활시설이나 단독주택은 개인오수처리시설을 설치해서 건축행위를 할 수 있습니다.

 

그렇기 때문에 토지 임장활동을 하실 때, 상수도관이나 오수관이 근처에 지나가는지, 전봇대가 있어서 전기를 쉽게 연결할 수 있는지 기본적으로 살펴봐야 합니다. 물론 오수관과 상수도관이 좀 멀리 있더라도 연결은 가능합니다. 다만 금전적인 부담이 가중됩니다. 상수도관은 500m 내외라면 관련행정기관과 협의해서 진행이 가능할 수도 있지만, 도로굴착심의라는 것도 받아야 하고 상수도관 연결 비용도 건축주나 토지주가 부담해야 합니다.

문제는 오수관입니다. 오수관은 보통 1m 끌어오는데 20~50만원 정도 듭니다. 주변 여건에 따라서 차이가 있는데, 그 가격이 만만치 않습니다. 10미터만 끌어와도 500만원인데, 인근에 오수관이 있지 않다면 아무리 저렴한 땅을 잘 샀다고 해도 오수관 끌어오는 비용 때문에 예상치 못한 지출이 발생할 수 있습니다. 

전기는 주변에 전봇대가 있다면 비교적 쉽게 끌어올 수 있습니다. 

도로의 경우는 지적도상 도로 폭이 기본 3m 이상이 되어야 건축허가가 납니다. 저도 성산일출봉이 멀리 조망되고 왕복 4차선 도로 인근 오르막에 있는 좋은 땅을 알고 있지만, 일부 구간이 3m가 되지 않아 건축허가를 득할 수 없는 곳도 있습니다. 물론 보기에는 3m가 넘어 보이는 도로인데, 지적도 상에 도로가 3m가 안 되는 구간이 딱 한 군데 있습니다. 건축허가를 내줄 때 현황도로가 아니라 지적도를 기본으로 하기 때문에 이 내용은 기본적으로 알아두셔야겠습니다. 

그리고 도로가 연결되어 있긴 한데, 그 도로가 만약 개인소유의 도로라면, 토지주에게 토지사용승낙서를 받아야만 건축행위를 할 수 있는 경우가 있습니다. 이게 무슨 말이냐고 반문하실 수 있는데, 제주도는 육지보다 의외로 개인소유의 도로가 많이 있습니다. 그렇기 때문에 1975년 이후 고시된 도로 중 내가 관심 있어하는 토지에 연결된 도로가 개인소유의 도로인지 아닌지도 꼭 확인하셔야 합니다.  

 

지목과 토지거래허가구역 관련 조건을 충족할 수 있는지

제주는 그동안 난개발을 억제하기 위해 다른 지역보다 토지매매에 대한 조건들이 더 까다롭다고 볼 수 있습니다.

우선 토지거래허가구역 유무입니다. 지난 3월 초 제주 제2공항 환경영향평가에 대한 조건부 동의를 환경부에서 내려서 많은 투자자들의 관심이 성산읍에 쏠리고 있는 상황입니다. 다만 이 지역은 현재 토지거래허가구역으로 묶여 있습니다. 지난 2015년 11월부터 토지거래허가구역으로 지정되었으며, 지난 21년에 한차례 연장해 2023년 11월 14일까지 성산읍의 토지를 매매하기 위해서는 실거주 등의 조건을 갖추고 제주도지사의 허가를 받아야 거래가 가능합니다. 그렇기 때문에 거래를 하기 위해서는 토지거래계약허가신청서와 함께 토지이용계획서, 토지취득자금조달계획서, 그리고 당해 지역에 토지를 매매해야 하는 사유에 대해 객관적이고 구체적으로 소명해야 하는 과정이 필요합니다. 

토지에는 지목이 있어서 그 지목에 맞게 토지를 이용해야 합니다. 물론 임야나 대지 같은 경우는 기본적인 조건을 충족하면 부동산 매매하고 바로 건축허가를 받을 수 있습니다. 하지만, 지목이 전이나 밭, 과수원 등의 경우는 건축허가를 받기 위해서는 1년 이상 제주에 거주하며 농작물을 재배해야만 합니다. 그만큼 가격이 싼 건 두말할 것은 없겠죠. 

 당연히 농지득자격증명원은 기본적으로 발급을 받아야 하는데, 농업경영계획서를 작성해 심사를 받아야 하는데, 지난 2022년 5월 18일 개정된 농지법 시행 규칙에 따라 다른 지역에 비해서 좀 더 까다로워졌습니다. 농지를 취득하려는 자의 농농업경영의지와 실현가능성이 담긴 농업경영계획서는 농업위원회에서 꼼꼼히 심사하게 되고 그 심사 결과에 따라 농지취득자격증명원을 받을 수 있습니다. 
 

축사 인근, 양어장 주변, 기타 체크할 내용들

제주도는 지역에 따라 고려해야 할 부분이 좀 있습니다. 바로 돈사 인근이라던가 양어장 근방이라면 좀 조심해야 합니다.
특히 돈사 근처라면 그 냄새가 생각보다 멀리까지 나고, 제주가 습하다 보니, 육지보다 그 냄새가 좀 더 심하게 지속되는 경우가 많습니다. 제주 서쪽으로는 대정읍 일대와 동쪽으로는 구좌읍 세화나 상도리 근처가 냄새가 많이 납니다. 따라서 그 근방에 좋은 땅이 있다면 꼭 습한 날에 가서 냄새가 나는지, 그리고 주변 동네분들의 이야기도 확인하시고 괜찮을 것 같다 생각하시면 매수하시는 것이 좋겠습니다. 

바닷가 경우에는 좋은 땅이 양어장 옆에 나왔다고 한다면, 그 부분도 좀 고려하셔서 합리적인 가격으로 계약하시는 것이 좋을 것 같습니다. 양어장도 냄새가 멀리까지 나지 않더라도 그 근방이라면 날 수밖에 없고, 낮에는 잘 못 느껴도 밤에 소음이 꽤 크게 들립니다. 

풍차 인근 지역도 마찬가지입니다. 풍차에서 소리가 난다는 것을 잘 모르는 분들이 많으신데, 풍차도 소음이 꽤 큽니다. 풍차 옆에서 숙박업을 하시다가 잘 안되신 분도 몇 번 되었습니다. 

 

그 외 토지 구해하실 때 과수원이나 밭인 경우에 이미 농작물이 심어져 있다고 한다면, 당장 어떤 행위도 할 수 없습니다. 이미 심어져서 농작물이 자라고 있다면 그 소유는 심은 분들께 있습니다. 만약 이런 경우 마음대로 건축 행위를 한다고 걷어낸다면, 송사에 휘말릴 수 있습니다. 건축행위를 빨리 하시고 싶으시다면 내 땅일지라도 농작물 소유주와 꼭 합의하시고 진행하셔야겠습니다. 

 

그리고 싼 땅이라고 덥석 구매하고 봤더니, 옆집이 내 땅에 침범해 있는 경우도 많습니다. 제주도는 아직 지적정리가 제대로 되지 않아 내 경계 부분에 옆집이 침범해 있는 경우가 많습니다. 이런 경우 저는 웬만하면 권하지 않습니다. 내가 정당한 대금을 지급하고 구매한 땅인데, 못쓸 수도 있고, 매일 맞대고 지내야 할 이웃과 대립하게 될 수도 있기 때문입니다. 항공사진이나 맵상의 지적도를 보면 괜찮아도 실제 측량을 하게 되면 그 경계가 다를 수 있으니 반드시 측량을 전제하고 토지 매매계약서에 이런 부분들도 특약사항으로 넣어서 진행하시는 것이 좋습니다. 예를 들어, 옆집이 해당 토지에 침범했으며, 이에 대해 원만한 해결이 이루어지지 않는다면, 계약을 해지하겠다는 내용 같은 것을 특약사항으로 넣고 하시면 좋겠습니다. 

저 같은 경우도 토지를 구매하고 집을 짓고 살고 있는데, 구매 시 제 땅의 1/3이 옆 토지주 어르신이 귤나무를 심고 과수원으로 꽤 오랫동안 이용하고 계셨던 상황이었습니다. 그래서 이 부분에 대해서 전 토지주가 해결함과 동시에 추가로 건축허가를 받지 못할 경우에 계약을 해지하겠다는 내용을 특약사항으로 기재해서 계약 진행했었습니다. 

 

지금까지 제주도에서 토지를 구매할 때 꼭 확인해야 할 내용들을 정리해 봤습니다. 제가 놓친 부분들도 분명 많을 것입니다. 이런 내용들은 차차 보강하도록 하겠습니다. 

 

마지막으로 다시 정리해 말씀드리면, 제주 토지를 매매하시기 전에 본인 스스로 확인하는 노력을 해야만 안전하고 손해보지 않는 계약을 할 수 있다는 점입니다.

그리고 이런 내용들을 좀 쉽게 확인하시고 싶으시면, 바로 토지 주소지 관할 읍면동사무소 건축과에 연락하셔서 문의하시면 됩니다. 그러면, 상수도, 오수, 전기 그리고 도로 등 건축허가와 관련된 상세한 설명을 들으실 수 있습니다. 

 

그럼 여러분들의 제주도 드림을 이루시는데, 작은 도움이나마 되셨기를 바라겠습니다.